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Para que la Urbanización Pedro Verde alcance su mejor desarrollo los vecinos tenemos que unirnos y actuar proactivamente. Nadie va a atender mejor los intereses comunes que los propios interesados. Si queremos que así sea hay que provocarlo unidos y organizados. Esta es la lección aprendida.
1. Introducción. El desajuste entre potencial y realidad
La Urbanización Pedro Verde, que abarca varios Planes Parciales, es una zona residencial moderna y atractiva con un entorno natural inigualable y vistas espectaculares a Granada y Sierra Nevada. Está a un paso de la capital y sus servicios, pero libre de bullicio y contaminación.
Desafortunadamente, estas excelentes cualidades se vieron frenadas por una gestión desafortunada y cuestionable, que provocó más de dos décadas de retrasos que muchos propietarios toleraron. La propia Alcaldesa de Las Gabias señaló que en mandatos anteriores se produjo "un incumplimiento constante y continuo de la normativa urbanística."
Aunque desde 2019, con el nuevo equipo de gobierno, se notó una mejora en la gestión municipal, al caminar por las calles se percibe todavía dejadez y falta de desarrollo. De haber actuado los propietarios proactivamente y unidos desde el principio, Pedro Verde estaría hoy entre las mejores zonas residenciales de Granada.
2. Plan Parcial Pedro Verde: La cronología de la paralización
Nos centramos en la experiencia del Plan Parcial Pedro Verde:
- Aprobación y marco legal: El Plan se aprobó en 1985 y se publicó en 1992 (BOP 34/1992), tras 8 años de tramitación.
- Dimensiones: Ocupa 367.042 m2 de los cuales son edificables 135.041 m2 (37%), repartidos en 201 parcelas. A día de hoy, todavía hay parcelas disponibles para viviendas aisladas y urbanizaciones habitadas.
El Problema Crónico: A pesar de que las viviendas comenzaron a construirse con Licencia Municipal en 1993, los problemas que surgieron demoraron la obtención de la "Licencia de primera ocupación" hasta 2005, causando severos daños.
3. Ejecución interrumpida: El coste de la negligencia pública y privada
La urbanización debía estar finalizada por la Promotora Granadanova SA en 1993 pero no cumplió. Esta negligencia desencadenó una cadena de incumplimientos y demoras de la que los propietarios tuvieron que hacerse cargo:
- 1993-2000: El Retraso Inicial. La promotora Granadanova SA, con garantía del Ayuntamiento, incumplió su compromiso de urbanizar y los propietarios, a través de la Junta de Compensación, creada en el 2000 con 8 años de retraso, tuvieron que asumir la ejecución urbanística hasta 2005.
- 2000-2005: Junta de Compensación. Las obras, que debían durar 2 años, se alargaron hasta 5 años. No solo se retrasó la ocupación hasta 2005, sino que los propietarios tuvieron que hacerse cargo nuevamente de los gastos de urbanización que ya habían sido pagados en el precio del terreno adquirido a Granadanova.
- 2006-2019: La Entidad Urbanística de Conservación (EUC). Aunque el Ayuntamiento concedió Licencias de Ocupación en 2005, se negó a recepcionar Pedro Verde, creando la EUC (por 5 años) y dejando el mantenimiento y nuevas obras a cargo de los propietarios. La ineficacia de la EUC y la del Consistorio que la tutelaba hizo que el plazo se alargara hasta 13 años.
La actitud del Ayuntamiento no se alcanza a entender: Certificar a favor a la promotora Granadanova "total garantía para la ejecución de las obras de urbanización" que no cumplió, demorar el inicio de expedientes, negarse a intervenir con su voto en la EUC y a participar en los gastos siendo propietario de 4 parcelas edificables (8.07% del espacio edificable en Pedro Verde).
Todo ello propició la falta de servicios básicos y que las viviendas no se pudieran habitar hasta 2005 (12 años de retraso).
4. El ilusionante proyecto Vista Nevada y la parálisis
El ejemplo del grupo de Pioneros de Vista Nevada ilustra la magnitud del problema:
- En 1992 se adquirió una parcela de 10.870 m2 con la condición de que Pedro Verde estuviera urbanizado en 1993. En>1993 se iniciaron las obras de 23 viviendas, amparadas por Licencia de Obras Municipal.
- Las previsiones e ilusión decayeron rápidamente: la promotora Granada Nova SA no urbanizó, la financiación bancaria se paralizó, y los compradores tuvieron que convertirse en auto-promotores para reiniciar la construcción.
- El sentido común viene a decir que es un despropósito dejar construir (licencia de obras) sin urbanizar, sin servicios básicos y sin garantía fiable de llevarlo a cabo.
El resultado es devastador: el proyecto se alargó 11 años y ocasionó daños considerables. Para colmo, Pedro Verde quedó descolgado del "boom inmobiliario 1997-2006" y sufrió acusadamente los efectos de la subsiguiente crisis.
5. Factura del retraso: Daños cuantiosos
El retraso de más de dos décadas se tradujo en un coste económico difícilmente asumible para los propietarios:
- Aumento de costos: Encarecimiento de la construcción de la vivienda e incremento de gastos financieros.
- Pérdida de valor y oportunidades: Imposibilidad de habitar, alquilar o vender, y la pérdida de valor por quedar fuera del boom inmobiliario.
La estimación de daños y perjuicios solo en el proyecto Vista Nevada ronda los 5 millones de Euros. La estimación de daños y perjuicios en una vivienda media comprada sobre plano en 1992 representó un aumento del 68% en el costo de construcción y hasta un 240% por todos los conceptos.
Suficiente justificación para haber acudido a los Tribunales de Justica, una decisión que, a la vista de las prácticas de la Administración, fue desafortunada y no se debe repetir.
6. Lección aprendida y actualidad
La historia de Pedro Verde nos deja una lección de oro: la ineficacia pasada es la madre de la exigencia futura.
- Actitud proactiva: Nadie va a llamar a tu puerta para solucionar problemas, tienes que moverte. La pasividad es el mayor enemigo de nuestro desarrollo.
- Seguimiento riguroso: Información y conocimiento, vigilar los planes y la actitud de los actores implicados.
- Exigencia innegociable: No permitir incumplimientos. Actuar con inmediatez. Si es necesario, acudir a los Tribunales.
Desde que en 2019 el nuevo Equipo de Gobierno se hizo cargo, el urbanismo y servicios pasaron al Consistorio. Pero lamentablemente el vecindario desaprueba los servicios y sigue habiendo carencias. La Asociación de Vecinos "Pedro Verde Avanza" se ha creado para evitar que la historia se repita. La unión, el compromiso y la actitud proactiva de los residentes son la única garantía para realzar esta maravillosa zona residencial.